Wohnbaukredit – Was bedeutet die neue EU-Richtlinie für Häuslebauer?

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Transparenzhinweis: Der folgende Beitrag entstand aus einer Kooperation mit der Miracl GmbH.
Wohnbaukredit 

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll den Verbraucherschutz bei der Darlehensvergabe in der EU stärken und die Verträge vereinheitlichen. Jüngst wurden verschiedene Änderungen der 2014 erstmalig verabschiedeten Richtlinie verabschiedet. Aber welche Auswirkungen haben die neuen Regeln für Wohnbaukredite auf deutsche Häuslebauer?

Was regelt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die EU-Richtlinie dient in erster Linie dem Verbraucherschutz. Sie soll verhindern, dass Banken und andere Darlehensgeber Immobilienkredite an Kunden vergeben können, die eine Finanzierung nicht stemmen können. Hierbei setzt die Richtlinie vor allem auf Dokumentation und Information. Außerdem soll eine verschärfte Bonitätsprüfung die Banken zwingen, sich intensiver mit den Risiken der Kunden vor Vergabe des Kredits auseinanderzusetzen. Zudem gibt die Richtlinie vor, dass gewisse Risiken, zum Beispiel das Währungsrisiko bei Darlehensnehmer mit Einkommen in einer Fremdwährung, von den Banken abgesichert werden müssen. Eine Abwälzung auf den Kunden ist somit nicht mehr möglich. Wohnbaukredit 

Information und Dokumentation – Die Werkzeuge des Verbraucherschutzes

Die verstärkte Informations- und Dokumentationspflichten stehen im Fokus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Denn die Gesetzgeber gehen davon aus, dass ein informierter Verbraucher die Risiken einer Finanzierung besser einschätzen kann, und so im Zweifel den Traum vom Eigenheim von selbst verschiebt. Denn Banken hatten besonders während der Nullzinspolitik wenig Anreize, Darlehensanträge abzulehnen. Zudem konnten Banken aufgrund mangelnder Dokumentationspflichten stets behaupten, alle Risiken seien im Vorfeld besprochen worden. Klagen wegen Falschberatung konnten so kaum durchgesetzt werden. Mittlerweile sind die sogenannten „vorvertraglichen Informationen“ wesentlicher Bestandteil eines Antrags für einen Baukredit. Hierbei werden dem Verbraucher alle Risiken einer Baufinanzierung schriftlich mitgeteilt und das Darlehen kann erst vergeben werden, wenn der Verbraucher mit einer Unterschrift testiert, dass er sich aller Risiken bewusst ist. Ob in der Praxis die Erweiterung der mindestens 15 Seiten langen Darlehensverträge um weitere Informationsbeilagen für den Kunden für mehr Information oder mehr Verwirrung sorgen, ist fraglich. Aber immerhin hat jeder Kunde so die Möglichkeit, sich ausreichend zu informieren. Sollten Banken dennoch nachweislich falsch beraten, können dank der Richtlinie Schadensersatzforderungen einfacher durchgesetzt werden. Wohnbaukredit 

Wohnbaukredit

Höhere Eigenkapitalanforderungen und Altersbeschränkungen – Diskriminierung oder Risikomanagement?

Mit der Verschärfung der Bonitätsprüfung durch die Darlehensgeber wurde eine branchenweite Diskussion entfacht. Die Richtlinie sieht vor, dass Häuslebauer über ausreichend Eigenkapital verfügen müssen, um ein Darlehen erhalten zu können. Zum anderen sollen die Banken sicherstellen, dass Wohnbaukredite vor Eintritt der Rente abbezahlt sind. Außerdem müssen die Banken Fremdwährungsrisiken bei Einkommen in Fremdwährung selbst absichern. All diese Änderungen scheinen auf den ersten Blick sinnvoll, da sie ein Ausfallrisiko während der Darlehenslaufzeit minimieren, schließen gleichzeitig aber auch Personengruppen von einer Baufinanzierung aus, beziehungsweise erschweren diese drastisch.

Eine eigene Immobilie gilt als der wichtigste Schutz vor Altersarmut, da die Lebenshaltungskosten im Alter ohne Miete erheblich geringer sind. Umso wichtiger ist es, dass auch Menschen mit einem geringeren Vermögen die Chance auf einen Baukredit erhalten, solange sie diesen auch bedienen können. Wer allerdings über ein geringes Einkommen verfügt, hat weniger Möglichkeiten sich das notwendige Eigenkapital anzusparen, um für eine Finanzierung infrage zu kommen, selbst wenn das Einkommen als sicher gilt. Ebenso wird es für junge Eltern schwerer an einen Wohnbaukredit zu kommen, denn durch die Investitionen für Kinderwagen etc. wird das angesparte Kapital schnell aufgefressen. Hat ein Elternteil aufgrund der Schwangerschaft oder der Kindererziehung seine Arbeit unterbrochen, darf die Bank nur noch mit dem einen verbleibenden Gehalt kalkulieren, auch wenn es als sicher gilt, dass mittelfristig beide Elternteile erwerbstätig sind.

Aber als besonders von der Richtlinie betroffen gelten die Rentner. Denn wer sich bereits mit einer Immobilie gegen die eigene Altersarmut abgesichert hat, könnte Gefahr laufen, diese nicht mehr instand setzten zu können. Denn kurz vor oder während der Rente sind keine Wohnbaukredite mehr gestattet. Dennoch kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Rentner eine neue Heizung aus der Portokasse bezahlen kann. Für so wichtige und auch kostspielige Investitionen ist häufig ein Kredit notwendig. Ob Kredite an Rentner in Zukunft nur noch mit einer Bürgschaft der Kinder möglich sein soll, ist Teil der aktuellen Debatte. Experten fordern daher in diesem Fall stärker zwischen einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie zu unterscheiden, sowie ob das Darlehen zum Kauf oder zur Modernisierung der Immobilie verwendet wird. Wohnbaukredit 

Auch EU-Ausländer haben eine geringere Chance, einen Immobilienkredit in Deutschland zu erhalten. Denn dadurch, dass die Banken sich selbst gegen das Währungsrisiko des Einkommens oder des Eigenkapitals absichern müssen, macht die Finanzierung aus Bankensicht unattraktiv und teuer. Daher ist damit zu rechnen, dass solche Darlehensanträge vermehrt abgelehnt werden.

Wie ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu bewerten?

Wie bei vielen Gesetzen hängt die Bewertung vom Blickwinkel des Bewertenden ab. Interessanterweise wird diese Richtlinie von allen Seiten kritisiert. Das macht sie entweder zu einer viel zu komplexen Rechtsvorschrift oder einem fairen Kompromiss.

Dass der Verbraucherschutz gerade im Finanzbereich zu kurz gekommen ist, war nie ein Geheimnis und war schon längst überfällig. Auch dass die Vergabe von Wohnbaukrediten auf EU-Ebene vereinheitlicht werden, ist im Angesicht der vergangenen Immobilienkrise verständlich, denn solche Finanzkrisen halten sich selten an Stadtgrenzen. Die Auswirkungen auf einzelne Personengruppen gelten als umstritten. Aktuell orientiert sich die Rechtslage nur an dieser Richtlinie, sowie der nationalen Umsetzung. In der Zukunft werden diese durch Urteile der nationalen und EU-Gerichte ergänzt. Diese sollten Klarheit darüber schaffen können, inwieweit das verschärfte Risikomanagement der Banken rechtmäßig ist.


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